文档说明

最后更新：2017.10.29

文档目的

希望这篇文档能够帮助到北上广深杭等租房漂泊的同学在找房的时候规避一些明显的问题。

这里枚举了一些常见问题，适当参考文档作出一个判断，或许可以减少租客和房东都不开心的情况的出现，并节约时间。

作为租客，即使在预算并不充裕，或者稍低于目标区域平均价格的时候，也可以找到靠谱的房子，只要策略得当。

希望看过文档的同学可以少遇到居住不舒服的房子，至少，不要遇到居住那么不舒服的房子

租房要点

一般原则：

• 尽量提前进行房源的寻找，不要等到房子到期、或者旺季（财年结束跳槽季、毕业季、实习季）的时候进行。
• 尽量寻找直租房屋，不推荐经过“转交”的房源，除非你对转手房源的人信得过。
• 寻找房源前，请确定清楚预算和期望居住的区域，提高找房效率，避免无意义时间浪费。

特殊情况下的一般推荐策略：

如果租房者时间紧迫

• 不太介意暂时没有独立的空间，请优先在公司群、公司或高校BBS、同学群中进行询问，看看是否有人愿意同你分享房子或者信息，相对知根知底的同事、同学比陌生人靠谱的概率大的多。
• 请在本地寻找当地相对最大最正规的中介连锁。
• 如果行李不多，部分青旅可以扛几天。（12年有同事这么经历过）

如果一定要和中介打交道

如果有可能，尽可能不要租中介的房子，尤其是市场占有率低的小中介^[1]，可能发生以下问题：

1. 代理人中途跑路或以各种各样的方式进行诈骗。
2. 合约到期后，以各种手段侵占押金。
3. 屋内财务不翼而飞。

黑名单：

开来营，活跃于回龙观，霍营，龙泽地区，从2011年开始行骗至今，据不完全统计已有数百人上当受骗，其本人依靠骗来的钱财，购置了一处房产，买了一辆50多w的豪车，雇佣了保镖以及打手数人。被骗人员多次报警，起诉，均无果，任由开来营继续逍遥法外。^[6]（来源处有视频）

有幸遇到房东直租

“好”房东很重要，如果感觉气场不和，请不要将就，对双方都不好。

• 因为供暖排水门锁证件等偶发的琐事产生沟通的时候，房东与你于之前的租客进行对比“之前租客都没问题”，请小心，推荐和爽快的人沟通，可以避免下面的许多问题（房子质量好同样可以大概率避免问题）。
• 不要急于交定金/押金，多数是套路（房源确实抢手的时期，房东靠谱，交全款也没事）
• 去现场看房子的时候，如果房子很破，屋内东西乱丢，99%是二房东或者刚买来专门用来出租的屋子，请多留意屋子中的排水和保暖问题。^[4]
• 靠谱房东，在你看房子的时候，多数会主动跟你沟通和妥协：“这个灯不好，我下午给你换了”对比“这个将就一下也能用”好坏立辨，但也请判别是否是专业中介，只说不做的那种...^[4]

期望合租的房客

不论是为了节约租房成本，控制房租在个人经济支出比重，还是考虑有个互相照应、结识新朋友，来到大城市的前期，合租是个不错的选择。

• 你单枪匹马，屋子已经有其他房客入住
  • 尽可能了解到对方是从事什么职业，以及是否为常住人员。避免和经常流动的人员同住，发生潜在的安全隐患以及财物损失。
  • 尽可能了解房屋基础安全设施是否到位
    • 是否存在老化的煤气管道、开关，房东是否愿意修理或者更换，或者允许租客修理替换。
    • 是否存在随处可见的烟头。
    • 是否存在同住房客随意带陌生人留宿的现象^[2]
• 你和小伙伴组队租房
  • 大家觉得都OK最重要
  • 其他参考上面的事项

相对靠谱的房子来源^[3]

任何一个平台、渠道信息量大之后，难免出现“有效信息质量下降”，诸如赶某网、5某网、搜某网、豆某小组等网站，上面的中介&伪装成中介的骗子居多，如使用该渠道，请仔细辨别：

• 请优先使用校园论坛、朋友介绍、公司BBS、熟人IM社群等信息，但是同样需要仔细辨别信息真实程度。
• 除了主动或者被动（被相关信息网站标记）显示是中介的，包含以下信息大概率为二房东：
  • 对标题做过特别优化等内容、发布内容格式特别“规范化”，例如：五道口地铁附近三室一厅朝南房主直急租月付季付当面可谈（巴不得内容全部在标题中体现）。
  • 房子照片可以在其他非租房信息发布的地方被搜到，多数为效果图、设计图等。推荐使用搜索引擎以图搜图来判别。
    • 同一手机号码发布多条不在同一地点的房源，基本是骗子类型的中介。
    • 张贴满大街的广告并非一般房东所为，一般为二房东或者小中介。
  • 黑中介的特点无非是：
    • 广泛投放性价比高出市场对信息：在各种分类信息网站或者论坛投放大量描述红红绿绿、价格远低于市场价、描述看起来很好、效果图惊艳的房子。
    • 避免直接与客户进行沟通露馅：打电话联系他们，会被对方草草挂掉，然后短信回复你，告知你一个公司的所在地，让你来公司办理入住业务。
    • 在看房之前急于促成租房合同：去公司之后，一个劲保证你想要住的地方绝对有房子，先签合同会有专人带你看房。交完佣金之后，可能会给你一套破烂到不行的房子。
    • 电话里沟通过的房子在带看的时候进行更换：电话里沟通好的房子，见面后告知刚被出租出去，恰好有另外一个惊喜的房子在等待你；在你不满意时，就带你去一个别的小区（不是你原计划居住的小区），带你去的小区往往是居住条件不好，房子多没人住的小区。同时，房东会因为找中介给佣金而提高房价。
    • 这样你用高价住了破房子还甩给了黑中介一笔佣金。

可能被夸大描述的信息

在签合同入住之前，请客观对房子进行评价，对房屋信息做到眼见为实，而不是轻信描述信息^[3]。

• 大
• 安静
• 朝向南
• 有某设施
• 低时间成本
• 超高的性价比

展开描述一下：

• 房子的平米数据很漂亮，但是有的二房东可以把一个70平米的房子拆成4个25平米的房子租出去。
• 建议在房子内多待一阵，计划长租可以白天晚上都去房子里看看，街道、邻居是否过分喧哗。
• 朝向这个是玄学、西南向的房子不太好住。
• 带阳台、带窗户。注意，“带”和“带有用的”是两回事。
• 离地铁 5～10 分钟，可能需要特别的大长腿，或者步幅特别快。

总之，基本上除了地方可以勉强信一下，其他信息在眼见为实之前基本不要轻信。

• 如果是中介，不要相信不要中介费，羊毛出在羊身上。
• 如果找中介，请找靠谱中介。所谓靠谱，就是必须至少十几家以上连锁，店面名字你听说过。不然貌似省下来的中介费，最终很有可能会从诸如说你破坏东西扣除或者赖着不给你的押金、签合同时突然增加的卫生费（丫才不给你打扫）等等方式找回来。为了省心，请选靠谱中介。
• 如果不确定中介是否靠谱，可以搜中介名称+骗子，然后自行鉴定。
• 提前至少两周开始找房子，多打电话，中介一律屏蔽（不然烦死你）。多看房，找到房东之后看房本。合同一定要签，不要犯傻。
• 如果和中介签合同，尤其不是靠谱中介，合同的每一个字都要看，不要相信他所说的话，合同他都有不承认的时候。
• 永远不要信，我是房东，我出差在外面，请转账给我老婆。
• 签合同的小技巧合同中约定（例如必需水电的故障需要3日内修好，或者说好给你个衣柜之类）的内容房东有时会拒绝执行，在签署合同的时候，首先一切以合同为准，其次在约定中补充如果不能满足允许房客随时退房，押金不得以任何理由扣留，已经交的租金按日计算返还，一般会比较有效。

签订合同前建议获取的信息

• 先了解和你沟通的出租人是否有权利出租该房屋。
  • 必须验明房东产权证，验看出租人的身份证是否与产权证一致。
  • 代替家人（公公／婆婆／表亲）进行房屋出租的“房东”，是否为戏精租客扮演的二房东，如果是真的亲戚代理房东进行出租，如果出了问题，她能代理和解决么。
  • 尽量不要和房东朋友（基友／闺蜜）代理房东出租房屋产生合作，减少不必要麻烦。
• 租客是否有权再次出租、转租房屋，如果是房东一般不允许出租，转租也是比较抵触的。
• 房东是否能提供或者办理《房屋租赁许可证》，一般建议到当地街道派出所进行办理，对房东也是一种保护，不过这个会牵扯到一些额外的费用，许多房东会回避掉。
  • 该许可证也可能会因为特殊原因没有，如回迁房。
• 查看房屋的实际使用条件与状况
  • 房子的实际使用面积是否能够接受
  • 房子的隔音效果是否能接受（邻居、街道）
  • 房子的家具是否有严重的气味（装修、家具、环境等因素）
  • 窗户是否严密，开关是否正常（漏风）
  • 如果阳台没有包裹，建议不要租，会有蚊虫、灰尘，以及保暖隐患。
  • 如果周围有工地和马路，不要租，会很喧哗，特殊情况，会喧哗到很晚。
  • 如果是老房子，房屋下水（洗手池/马桶/地漏）有问题，不要租，轻则影响自己，重则淹了楼下。
  • 如果是老房子，门锁有问题，房东含糊换锁或者不可以换锁的话，不要租。
  • 附加：电梯的使用（搬家/购置东西）
  • 如果缺少的东西，房东是否能补齐
  • 有条件的话，最好可以试住一到两天。检查的时候看不出问题，住进去潜在问题就会出来。
• 简单了解治安状况
  • 小区、单元是否有门禁系统、或者物业保安值守。
  • 一般距离地铁越近的小区，流动性越大，距离地铁有十几分钟的走路时间的小区可能是不错的选择（共享单车、顺风车）。
• 房子周围设施是否相对方便
  • 交通措施是否过度单一或者匮乏
  • 是否有社区医疗应急（附近有大医院可忽略）
  • 附近吃喝的地方多吗（依赖外卖、自己做饭可忽略）
  • 便利店、超市、购物中心是否存在，如果购置东西并非全部依赖在线，需要考虑线下购物的便利性。
  • 如果只是为了距离上班地点近，可以舍弃一些或者全部
• 针对在上海的同学们： 需要提前和与你签协议的人沟通，是否能办理居住证，办理居住证对于希望常驻上海的同学来说很重要，因为有些东西（买车买房小孩上学之类）是要看居住证的年限的。建议将必须要办理居住证，否则随时可退房作为补充条款写入。
• 针对有小孩的同学们 提前和房东沟通可否办理租住手续（官方），现在租住同权，如果租住的是学区房小孩可以在该学区上学，但是有的时候一些自己有小孩的房东可能会拒绝。
• 明确公用的基础设施的使用和维修：对于群租的同学来说，**卫生间（热水器，洗衣机），厨房（煤气灶、冰箱、微波炉）**很可能是公用的，当公用的设施损坏以后，维修的责任需要在合同中厘清，并且规定维修时间，以防止房东或者二房东推脱责任，或者拖延不予维修。

明确费用

明确以下费用由谁承担，可以注明数字时间的费用建议进行备注说明。

• 水费
  • 是否分冷水/热水/清洁用水，如果区分单独确定费用。
  • 比如北京热水涨价汹涌，问清楚价格，和充值方式（特别远的话，使用的话，多充值一点）。
  • 热水可能以非常长的时间为缴纳周期，入住时，确保热水费用之前房东和中介是正常缴纳的。（遇到过几年没缴纳过热水费的自如房子）
• 电费
  • 缴费方式，自己交电卡，有无电卡，还是代缴，价格。
  • 是否为商用电（部分住宅是商用电）
• 煤气费
  • 酒店公寓可能没有煤气，不存在煤气费一说。
  • 如果依赖此项目，优先查看。
  • 煤气费可能以非常长的时间为缴纳周期，入住时，确保煤气费用之前房东和中介是正常缴纳的。（遇到过几年没缴纳过煤气费的自如房子）
• 电话费
  • 有的房子不存在此项，但是有的房子会是和房东手机绑定一起的。
  • 如果是合租的人绑定手机，那么要查看单子缴费是月度/季度/年度。
• 电视费用
  • 即使你不使用这个设备，这个费用也要询问的，以免账单突然多出一年费用。
• 卫生费
• 物业费
• 网费
• 供暖费
  • 仅限北方，明确暖气费谁来承担，到了冬天才发现合同上未见说明。租金是承担了暖气费的标准的价格，但是却要自己交。以及暖气片存在位置会不会和合租人员产生缴费分歧。^[5]
• 维修费和附带影响
  • 房东仓促做防水，防水坏掉了，楼下水漫金山，要维修，你可能要一半个月不能用卫生间。
  • 年代久远的空调因漏气/坏件，还要租客你承担费用的情况，另外如果是发生在南方冬天...
  • 灯泡这类易耗品最好也问下，一年不到，不知道是质量问题还是电压，换了4/5个，直到换了LED灯
• 损坏赔偿
  • 如果存在某些情况，这个时候赔偿是补新，还是几倍价格，还是如何，确认清楚
• 另外需要查看是否有欠费
  • 曾经遇到欠费600多的煤气费的业主出国，居委会三天两头上门找
• 租赁期间对房屋修缮
  • 房屋以及附属设备出现问题或者故障，由谁维护，费用由谁承担

租金支付

• 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价;
• 物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。
• 但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。
• 签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，并落实于字面。
  • 在双方签订《房屋租赁合同》时最好将屋内所有物品详列一份清单，作为其合同附件收好。
  • 如果可能多复印一份，我和舍友租房子，结果都找不到合同了。
  • 合同明确租期内，房东是否可以涨价
  • 合同明确押金以及押金退换方式（这里是深水区）
  • 留意退房时卫生的字眼，比如“退房时房屋没有打扫干净，要扣200押金”。退房时的卫生要做到什么程度，要和房东提前明确，最好留录音和租房前的房屋照片。避免退房时被恶心房东刁难。
• 如果万一不可避免地与奇葩房东发生冲突，可以参考以下维权案例
  • DIY 打官司

退房退租

• 不管出于什么原因，请尽早至少半个月，推荐一个月，和房东说明，以免耽误房东再次转租，影响自己的押金和人品。
• 在退房前，如果钥匙丢失，不能如数退还给房东。建议尽可能配一把钥匙。以免房东以影响安全的名义要你换锁。其实就是变相要扣押金，不要给他开口的机会。

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